گزینه های دودویی

قرار داد مابه التفاوت

قرار داد مابه التفاوت

در قراردادهای سرجمع یا قراردادهای متر مربعی، تمام هزینه‌های اجرای ساختمان به صورت یک فایل زیپ شده و بر اساس متر مربع تمام شده کار در نظر گرفته می‌شود.

برای به دست آوردن قیمت هر متر مربع پروژه در قراردادهای سرجمع، همه مبالغ فعالیت‌هایی که در پروژه انجام شده‌ شامل گودبرداری ، اجرای فونداسیون ، اجرای اسکلت سازه ، سفت کاری ، نازک کاری و غیره را طبق جدول فهرست بهای‌ پایه جمع کرده و بر مقدار متراژ زیر بنای پروژه تقسیم می‌کنیم تا مبلغ انجام کار برای هر متر مربع پروژه به دست آید.

برای مثال اگر هزینه ساخت آپارتمانی با زیربنا ۱۰۰۰ متر مربع چیزی حدود ۱۰ میلیارد تومان شود، مبلغ ساخت هر متر مربع آن ۱۰ میلیون تومان می‌گردد.

هزینه‌ها برای داخل ساختمان و محوطه سازی بر حسب متر مربع و برای فضای خارج ساختمان مثل حصارکشی معمولا بر حسب متر طول محاسبه می‌شود.

پیمانکار با توجه به نقشه‌ها و مشخصات فنی پیمان که پیش از اجرای کار در اختیار او قرار می‌گیرد، مبلغ انجام کار برای هر متر مربع را پیشنهاد می‌کند.

سوالی که در اینجا ممکن است برایتان پیش بیاید این است که آیا پیمانکار باید صبر کند و بعد از پایان تمام مراحل پروژه، هزینه هر متر مربع را دریافت کند؟

در پاسخ باید بگوییم خیر. پیمانکار می‌تواند طبق جدول ساختار شکست بعد از انجام هر فعالیت درخواست هزینه کند.

برای مثال بعد از انجام مرحله فونداسیون که حدود ۲۰ درصد هزینه کل پروژه را تشکیل می‌دهد، می‌تواند تقاضای پرداخت این هزینه را داشته باشد.

دقت کنید که هر فعالیت ممکن است از مجموع چند فعالیت دیگر تشکیل شده باشد و برای هر فعالیت می‌توان جداگانه تقاضای پرداخت داشت.

در مثال بالا، فعالیت فونداسیون می‌تواند از ۵ درصد بتن مگر ، ۵ درصد آرماتوربندی ، ۵ درصد قالب بندی و ۵ درصد بتن ریزی تشکیل شود و پیمانکار بعد از انجام هرکدام می‌تواند تقاضای وجه آن را داشته باشد.

توجه داشته باشید که اگر هر کدام از این ریز فعالیت‌ها بیش از ۸ درصد را به خود اختصاص دهند، باز باید به فعالیت‌های جزئی‌تری تقسیم شوند.

در آموزش متره و برآورد با دیتیل بیشتری در مورد قرارداد سرجمع توضیح می‌دهیم.

قرارداد سرجمع چیست

بخشنامه سرجمع جدید

اولین بخشنامه سرجمع در سال ۸۹ با عنوان بخشنامه انعقاد پیمان اجرای کارهای ساختمانی به صورت سرجمع منتشر شد.

طبق آن بخشنامه حداکثر مقدار زیربنا برای استفاده از قرارداد‌های تعدیل، ۱۰۰۰۰ متر مربع در نظر گرفته شد.

در سال ۹۶ بخشنامه جدیدی صادر گشت که با حفظ همان عنوان، جایگزین بخشنامه قبلی سرجمع گردید و در ادامه این مقاله به توضیحات مفاد آن می‌پردازیم.

در این بخشنامه، حداکثر متراژ به ۴۰۰۰ متر مربع کاهش یافت و تاکنون بخشنامه جدیدتری برای آن ابلاغ نشده است.

طبق آخرین بخشنامه ابلاغ شده، اگر متراژ زیربنا پروژه زیر ۴۰۰۰ مترمربع باشد، برای انعقاد پیمان کارهای ساختمانی باید از قراردادهای سرجمع استفاده کنیم.

اما اگر متراژ زیربنا پروژه بیشتر از ۴۰۰۰ متر مربع باشد، کارفرما می‌تواند به تشخیص خود از قراردادهای سرجمع یا قراردادهای فهرست بهایی استفاده کند.

در مواردی که متراژ زیربنا پروژه کمتر از ۴۰۰۰ متر مربع بوده و کارفرما تمایل به انعقاد قرارداد به صورت سرجمع را نداشته باشد، طبق بخشنامه انعقاد پیمان اجرای کارهای ساختمانی به صورت سرجمع سال ۹۶، بعد از ارائه گزارش توجیهی و مستندات لازم می‌تواند از روش انعقاد قرارداد به صورت فهرست بهایی استفاده کند.

گزارش توجیهی و مستندات لازم باید در طرح‌های ملی به تصویب امور نظام فنی و اجرایی سازمان برنامه و بودجه کشور و در طرح‌های استانی به تصویب شورای فنی استان برسد.

نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در صورت تامین نشدن موارد زیر، انعقاد قرارداد ( چه به صورت سرجمع، چه به صورت فهرست بهایی) مجاز نیست.

زمین و محل اجرای پروژه

نبود حداقل ۳۰ درصد اعتبار هزینه کار در حساب کارفرما قبل از شروع مناقصه

پیش بینی نشدن اعتبار لازم در بودجه سنواتی

در همان سال، اصلاحیه‌ای برای بخشنامه انعقاد پیمان اجرای کارهای ساختمانی صادر شد که در ادامه لینک دانلود آن‌ها را برایتان قرار داده‌ایم.

به جمع حرفه‌ای‌ها بپیوندید!

حتما تو این مسیر با ما همراه شو!

محاسبه متراژ سطح زیر بنا پروژه

در اینجا سوالی که ممکن است برای شما پیش آید این است که چگونه متراژ سطح زیر بنای پروژه را حساب می‌کنند؟

در پاسخ باید بگوییم سطوح زیربنای هر ساختمان (به تفکیک هر طبقه) بر اساس تصویر افقی سقف‌ها (پشت تا قرار داد مابه التفاوت پشت) اندازه‌گیری شده و پیش‌آمدگی سقف‌ها مثل بالکن جزء زیربنا محسوب می‌شود.

دقت کنید که راه پله‌ها و چاله آسانسور همگی جزء تصویر افقی سقف‌ها حساب می‌شوند.

اما بازشوهای واقع در سقف با تصویر افقی بیش از ۳ مترمربع مثل نورگیرها، جزء زیربنا به حساب نمی‌آیند.

تغییر مقادیر و کار جدید در قرارداد سرجمع

اما سوالی که پیش می‌آید این است که اگر در حین کار نقشه‌ها تغییر کرد، چه کنیم؟

۱) اگر در حین اجرای پروژه، کار جدیدی که قبلا در پروژه نبوده اضافه شود، هزینه آن طبق فهرست بها واحد پایه منضم به پیمان محاسبه و به پیمانکار پرداخت می‌گردد.

برای مثال اگر در نقشه، اجرای سقف کاذب اصلا ذکر نشده باشد اما در حین اجرا پروژه به آن اضافه شود، آنگاه هزینه اجرا سقف کاذب طبق فهرست بها منضم به پیمان مثلا رشته ابنیه سال ۱۴۰۰ محاسبه و به پیمانکار پرداخت می‌گردد.

۲) اگر در حین اجرای پروژه، نقشه پروژه عوض شود هزینه طرح قبلی را کم کرده و به جای آن هزینه کار جدید را اضافه می‌کنند.

برای مثال اگر اجرای سقف کاذب از کناف به رابیتس تغییر پیدا کند، هزینه سقف کاذب کناف کم و به جایش هزینه سقف کاذب رابیتس طبق فهرست بهای واحد پایه منضم به پیمان به پرداختی‌های پیمانکار اضافه می‌شود.

۳) اگر هزینه و مقدار فعالیتی که در نقشه‌ها آمده است به طور کامل یا صحیح در برآورد اجرای کار در نظر گرفته نشده باشد، پیمانکار قبل قرار داد مابه التفاوت از مناقصه باید آن را با کارفرما و مشاور در میان بگذارد و مقدار واقعی انجام کار طبق نقشه‌ها را ملاک پیشنهاد خود قرار دهد. در غیر این صورت هیچ پرداختی اضافه‌ای به او تعلق نمی‌گیرد.

برای مثال اگر مقدار آرماتورهای فونداسیون طبق نقشه‌های اجرایی کار ۱۰ تن باشد اما طبق برآورد، ۸ تن در نظر گرفته شده باشد، معمولا در حین انجام کار هزینه مابه‌التفاوت برآورد و مقدار واقعی انجام کار (۲ تن) را کارفرما نمی‌پردازد و همیشه قرار داد مابه التفاوت بین پیمانکاران و کارفرماها سر این موضوع درگیری وجود دارد.

بخشنامه سرجمع جدید

تفاوت قرارداد سرجمع و فهرست بهایی

تفاوت اصلی دو قرارداد فهرست بهایی و سرجمع در نحوه نوشتن صورت وضعیت و نحوه پرداخت آن‌ها است.

در قراردادهای فهرست بهایی، پیمانکار بر اساس نقشه‌ها و مشخصات فنی قیمتی را به کارفرما پیشنهاد می‌دهد.

پس از برنده شدن در مناقصه و گرفتن پروژه، هزینه هر عملیاتی که مطابق با نقشه‌های اجرایی و دستورکار‌ها توسط پیمانکار صورت پذیرفته، با توجه به ردیف‌های فهرست بها منضم به پیمان و اعمال ضرایب پیشنهادی پرداخت خواهد شد.

در این نوع قراردادها، حتی اگر عملیاتی در نقشه‌های اجرایی پیش بینی شده باشد اما در برآورد هزینه اجرای کار لحاظ نگردیده باشد و پیمانکار عملیات مربوط را انجام دهد، هزینه آن به پیمانکار پرداخت خواهد شد.

در قراردادهای سرجمع، پس از آن که برآورد هزینه اجرای کار براساس نقشه‌ها و مشخصات فنی توسط مهندس مشاور تهیه شد، جدولی به نام جدول ساختار شکست که برمبنای وزن ریالی هر فعالیت تشکیل شده، در اختیار پیمانکار قرار می‌گیرد که برای پرداخت هزینه صورت وضعیت‌ها از آن استفاده می‌شود.

در این نوع قرارداد‌ها نیز پیمانکار بر اساس نقشه‌ها و مشخصات فنی قیمت پیشهادی خود را اعلام می‌کند.

در قرارداد سرجمع، اگر عملیاتی در نقشه‌های اجرایی پیش بینی شده باشد اما در برآورد هزینه اجرای کار لحاظ نگردیده باشد، معمولا اضافه پرداختی به پیمانکار صورت نخواهد گرفت و ملاک، مترمربع تمام شده کار است.

از دیگر تفاوت‌ قرارداد سرجمع و فهرست بهایی می‌توان به این مورد اشاره کرد که اگر کارفرما در پرداخت هزینه‌ها تاخیر داشته باشد علاوه بر این که پیمانکار می‌تواند تمدید بگیرد (مثل قرارداد فهرست بهایی) خسارت دیرکرد را هم می‌تواند تقاضا کند.

هم چنین اگر مجموع مطالبات ناخالص تأیید شده پیمانکار که به تاخیر افتاده، از ۱۵ درصد مبلغ اولیه پیمان به علاوه ۲۵ درصد مبلغ مستهلک نشده پیش پرداخت فراتر رود یا حداکثر خسارت محاسبه شده به پیمانکار از ۲٫۵ درصد مبلغ اولیه پیمان بیشتر شود و کارفرما ظرف مدت حداکثر یک ماه از تاریخ رسیدن به این مطالبات، نسبت به پرداخت اقدام نکند، پیمانکار ابتدا اخطار کتبی به کارفرما داده و در صورت عدم رفع مشکل از سوی کارفرما پس از یک هفته، طبق ماده ۴۸ شرایط عمومی پیمان می‌تواند خاتمه پیمان را اعلام کند.

برای مطالعه بیشتر در مورد خاتمه پیمان به مقاله “ماده ۴۸ شرایط عمومی پیمان و اقدامات خاتمه پیمان در یک مقاله“ سر بزنید.

نحوه محاسبه تعدیل قراردادهای سرجمع

برای تعدیل قراردادهای سرجمع طبق جدول ساختار شکست برای هر فعالیت، موارد زیر مشخص شده که به راحتی می‌توان با استفاده از این اطلاعات تعدیل آن را حساب کرد.

درصد آن نسبت به هزینه کل

شاخص فصل و رشته متناظر

در اینجا با نمونه‌ای از این جدول ساختار شکست آشنا می‌شویم.

تعدیل قراردادهای سرجمع

دقت کنید که طبق تبصره ۱ ماده ۹ شرایط عمومی پیمان بخشنامه سرجمع، با افزایش هر فعالیتی، کارفرما موظف است افزایش هزینه را بپردازد و پیمانکار می‌تواند تعدیل آن را بگیرد.

برای مثال با افزایش دو برابر مقدار پوکه‌ریزی، کارفرما باید ۲ برابر مقدار پرداختی را افزایش دهد.

نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که طبق تبصره ۲ ماده ۹ شرایط عمومی پیمان بخشنامه سرجمع ، اگر کارفرما کار جدیدی را تعریف می‌کند باید فصل و رشته متناظر با آن کار را هم مشخص کند.

اما اگر کار جدید ترکیبی از چند فصل باشد، مثل اجرای دال بتنی که شامل فعالیت‌های قالب بندی، آرماتوربندی و بتن ریزی است، باید فصلی که بیشترین هزینه در زمان تعیین قیمت را دارد ملاک تعیین شاخص قرار دهیم.

برای محاسبه تعدیل قراردادهای سرجمع بعد از مشخص شدن شاخص فصلی هر فعالیت، مبلغ اجرای آن که از جدول ساختار شکست به دست آمده را طبق بخشنامه ۱۰۱/۱۷۳۰۷۳ مورخ ۱۳۸۲/۰۹/۱۵ تعدیل خواهیم کرد.

با داشتن شاخص‌های فصلی هر فعالیت و مبلغ اجرای کار نحوه محاسبه تعدیل قراردادهای سرجمع نیز مانند سایر قراردادهای فهرست بهایی می‌شود.

برای آشنایی بیشتر با ریزه‌کاری‌های محاسبه تعدیل حتما به مقاله تعدیل چیست ؟! صفر تا صد تعدیل آحاد بها و ضریب تعدیل “ سر بزنید.

امیدواریم در پایان این مقاله به جواب سوال‌های خود در مورد قرارداد سرجمع رسیده باشید و از اینکه تا پایان مقاله با ما همراه بودید، تشکر می‌کنیم. نظرات خود را در مورد این مقاله با ما به اشتراک بگذارید .

معاملات جذاب وکیوم باتوم در قالب قرارداد کشف پریمیوم/ رقابت ۲.۵ساعته خریداران در پی صف سنگین تقاضا

بورس کالای ایران امروز دوشنبه ۲۵ اسفند ماه میزبان عرضه ۷۰ قرارداد کشف پریمیوم وکیوم باتوم پالایش نفت اصفهان معادل یک میلیون و ۳۸۰ هزار تن محصول برای تحویل سال آینده بود که در استقبال کم سابقه خریداران و تشکیل صف تقاضای ۳میلیون و ۶۸۰ هزار تنی، کل قراردادها منعقد شد.

به گزارش «کالاخبر»، امروز و براساس اطلاعیه قبلی، یک میلیون و ۳۸۰ هزار تن وکیوم باتوم شرکت پالایش نفت اصفهان در قالب ۷۰ قرارداد کشف پریمیوم در بورس کالای ایران و در دو حجم ۱۰ هزار تن و ۳۰ هزار تنی عرضه شد که در استقبال بالای خریداران، تقاضای ۳میلیون ۶۸۰ هزار تنی در تالار شکل گرفت.

این حجم تقاضا باعث شد تا بیش از ۲ ساعت و ۳۰ دقیقه رقابت میان خریداران رقم بخورد و در قرارداد برخی ماه ها رقابت بیش از ۸ درصدی قیمت ثبت شود. به این ترتیب فعالان بازار با معاملاتی به مراتب جذاب تر از عرضه های قبلی قرارداد کشف پریمیوم مواجه شدند و این نوید می رود که سایر شرکت های تولیدی نیز از این قرارداد بلندمدت برای فروش محصولاتشان استفاده کنند.

گفتنی است، تاریخ معامله نهایی قراردادها از ۱۸ فروردین ماه تا ۱۸ اسفندماه سال ۱۴۰۰ در نظر گرفته شده بود.

مروری بر جزییات قراردادها

براساس اطلاعات معاملات کشف پریمیوم وکیوم باتوم در هر ماه، ۶ قرارداد نهایی و تحویل می شود؛ به طوریکه در هر ماه از سال ۱۴۰۰، سه قرارداد ۱۰ هزار تنی و سه قرارداد ۳۰ هزار تنی نهایی و تحویل می شود که البته تنها در مردادماه سال آینده چهار قرارداد به شکل سه قرارداد ۱۰ هزار تنی و یک قرارداد ۳۰ هزار تنی نهایی و تحویل می شود. همچنین تاریخ تحویل اولین قرارداد کشف پریمیوم قیر، ۳۱ فروردین سال آینده اعلام شده و تحویل در سایر قراردادها به ترتیب تا ۲۴ اسفند ماه سال آینده ادامه می یابد و تحویل محصول در این قراردادها نیز تنها به صورت فله خواهد بود.

نوع تسویه معاملات نیز به دو صورت نقدی و اعتباری بوده و مهلت تسویه کشف پریمیوم ۳ روز کاری بعد از معامله نهایی اعلام شده است.

قرارداد کشف پریمیوم چیست؟

به گزارش «کالاخبر»، کشف پریمیوم قراردادی است که در بازار فیزیکی معامله می‌شود و به موجب آن، طرفین متعهد می‌شوند که در زمان مشخصی در آینده (تحویل، حمل یا بارگیری) کالا را براساس قیمت نهایی (قیمت مبنا به علاوه مابه التفاوت توافق شده) معامله نمایند.

در این قرارداد خریدار بخشی از ثمن معامله را در زمان توافق، به فروشنده پرداخت می کند و تسویه مابقی وجه متعاقباً و براساس شرایطی انجام می‌شود که در زمان عقد قرارداد مشخص می‌گردد.

مکانیسم این قرارداد بگونه‌ای است که در ابتدای انجام توافق، طرفین باید قسمتی از ارزش حدودی معامله را نزد اتاق پایاپای به عنوان وجه الضمان تودیع کنند. در این قرارداد، ﭘﺮﻳﻤﻴﻮم ﻣﺒﻠﻎ ﻳﺎ درﺻﺪی اﺳﺖ ﻛﻪ ﺟﻬﺖ ﻣﺤﺎسبه ﻗﻴﻤﺖ ﻧﻬﺎیی ﺑﻪ ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺒﻨﺎ اﺿﺎﻓﻪ ﻳﺎ از ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺒﻨﺎ ﻛﺴﺮ می‌ﺷﻮد و قیمت مبنا قیمتی اﺳﺖ ﻛﻪ در زﻣﺎن ﺗﻌﻴﻴﻦ ﺷﺪه در اﻃﻼﻋﻴﻪ ﻋﺮﺿﻪ، ﺗﻮﺳﻂ ﻣﺮﺟﻊ ﻣﻮرد ﻗﺒﻮل ﺑﻮرس اﻋﻼم می‌شود.

به این ترتیب، ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﻧﻬﺎیی زمانی بین طرفین منعقد می‌شود ﻛﻪ در ﻗﺮارداد ﻛﺸﻒ ﭘﺮﻳﻤﻴﻮم ﻃﺮﻓﻴﻦ ﻣﺘﻌﻬﺪ ﺑﻪ اﻧﺠﺎم آن ﻃﺒﻖ ﺿﻮاﺑﻂ بورس شده‌اند. اﻳﻦ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ در زﻣﺎن ﻣﺸﺨﺺ ﺷﺪه در ﻗﺮارداد ﻛﺸﻒ ﭘﺮﻳﻤﻴﻮم ﺑﺮاﺳﺎس ﻗﻴﻤﺖ ﻧﻬﺎیی، ﺗﻮﺳﻂ ﺑﻮرس ﻣﻴﺎن ﻃﺮﻓﻴﻦ ﻗﺮارداد ﻛﺸﻒ ﭘﺮﻳﻤﻴﻮم ﺑﻪ ﺻﻮرت ﻗﺮارداد ﻧﻘﺪ، نسیه ﻳﺎ ﺳﻠﻒ ﻣﻨﻌﻘﺪ می‌گردد. ﻗﻴﻤﺖ ﻧﻬﺎیی در این قراردادها از فرمول توافق شده بین طرفین قرار داد مابه التفاوت و پریمیوم کشف شده قابل محاسبه می‌باشد.

مزیت اصلی این گونه قراردادها نسبت به سایر قراردادها در آن است که در قرارداد کشف پریمیوم خریدار از رسیدن کالا و تامین به موقع اطمینان خاطر دارد. حال آنکه در قراردادی مثل سلف خریدار باید از وضعیت مالی خوبی برخوردار باشد تا جنس موردنظر را پیش‌خرید کند و در قرارداد فوروارد نیز به دلیل مشخص شدن قیمت نهایی در زمان انعقاد قرارداد، امکان تضمین قیمت وجود دارد. حال آنکه ممکن است خریدار، سرمایه موردنیاز برای تامین مواد اولیه مصرفی خود را در اختیار نداشته باشد، اما برای حفظ تولید آتی نیازمند تضمین است که این ضمانت به کمک قرارداد کشف پریمیوم امکان پذیر است. ضمن اینکه فروشنده نیز این اطمینان را پیدا می‌کند که کالای تولیدی خود را در تاریخ سررسید می‌فروشد.

سونوگرافی طرف قرارداد با شهرداری

سونوگرافی طرف قرارداد با شهرداری

اگر از کارمندان ، کارگران ، کارفرمایان و کارگزاران رسمی یا قراردادی شهرداری می باشید و تحت پوشش بیمه شهرداری قرار دارید و هم اکنون نیاز به انجام آزمایش ها و تصویربرداری های تخصصی از اجزاء مختلف بدن خودتان یا هر یک از اعضای تحت پوشش و سرپرستی خودتان دارید به شما پیشنهاد می نماییم از خدمات رادیولوژی و سونوگرافی تابناک استفاده نمایید. این مرکز به عنوان یکی از معتبرترین مراکز رادیولوژی و سونوگرافی طرف قرارداد با شهرداری ، آماده ارائه بالاترین سطح از کیفیت خدمات در انجام کلیه تصویربردارهای پزشکی شما عزیزان و بستگان تحت پوششتان در کوتاه ترین زمان ممکن با مناسب ترین تعرفه ، زیر نظر مجرب ترین کادر درمان ( پزشکان متخصص و فوق تخصص ) به شما سروران ارجمند می باشد.

آسایش روانی و سلامت جسمانی با بیمه شهرداری

هدف این مرکز از عقد قرارداد با بیمه شهرداری تهران فراهم نمودن زمینه آسایش هر چه بیشتر نیروهای فعال در این سازمان و خانواده های گرامی شان به عنوان افراد تبعی و تحت پوشش به هنگام مریضی برای انجام هر چه با دقت تر تصویربرداری های پزشکی با نازلترین تعرفه ممکن است. تا به نوبه ای خود بتوانیم گامی هر چند کوچک در جهت آسایش روانی ، سلامت و تندرستی و کاهش هزینه های درمانی این نیروهای خدوم جامعه و خانواده های گرامیشان برداریم. شما عزیزان جهت اطمینان از صدق گفته های ما در راستای سونوگرافی طرف قرارداد بودن با شهرداری تهران می توانید استعلام های لازم را از سایت شرکت شهر سالم وابسته به شهرداری تهران به عنوان سامانه جستجوی پزشکان و مراکز درمانی طرف قرارداد با بیمه شهرداری تهران بگیرید.

بیمه قرار داد مابه التفاوت شهرداری چیست و چه خدماتی ارائه می نماید ؟

یکی از وظایف مدیریت شهری، رسیدگی به وضعیت درمان و پوشش بیمه ای کارکنان شهرداری تهران است، از این رو نحوه ارائه خدمات درمانی کارکنان رسمی شهرداری تهران بسیار متفاوت است. به نحوی که بخشی از کارکنان رسمی این اداره ، تحت پوشش بیمه و صندوق بازنشستگی شهرداری تهران و بخش دیگری تحت پوشش بیمه تأمین اجتماعی می باشند. برای پرسنل تحت پوشش تأمین اجتماعی از بیمه تكمیلی نیز استفاده می شود. این دست از کارکنان به جای استفاده مجزا از بیمه تکمیلی و تأمین اجتماعی، می توانند با استفاده از کارت درمان، مابه التفاوت هزینه درمان خود را هم تراز با كاركنان رسمی تحت پوشش بیمه شهرداری تهران دریافت نمایند. این مرکز تصویربرداری تخصصی پزشکی نیز به عنوان یک سونوگرافی طرف قرارداد با شهرداری آماده خدمات رسانی به کارکنان این اداره می باشد.

مرکز رادیولوژی و سونوگرافی تابناک :

کلینیک تابناک به عنوان بهترین مرکز سونوگرافی و رادیولوژی تهران آمادگی انجام کلیه آزمایشات و تصویربرداری های پزشکی از جمله انجام سونوگرافی های رنگی سه بعدی و چهار بعدی ، غربالگری مرحله اول و دوم جنین ، تعیین NT ، NB و آنومالی اسکن ، تعیین جنسیت با دقت بالای ۹۰ درصد ، مونیتورینگ NST ، اکوکاردیوگرافی و بررسی مشکلات قلبی جنین ، ماموگرافی دیجیتال ، نمونه برداری از پستان ، سنجش تراکم استخوان و تعیین ریسک شکستگی استخوان ، انجام کلیه گرافی های تخصصی دندان ، رادیوگرافی OPG ، پانورکس دیجیتال ، هیستروسونوگرافی ، کلیه آزمایشات و تصویربرداری های مرتبط با تیروئید ( تشخیص ، نمونه برداری ، سونوگرافی داپلر ) و … زیر نظر دکتر کاشی و دکتر کوهی دارد.

همچنین لازم به توضیح است که این مرکز با اغلب شرکت های ارائه دهنده خدمات بیمه ای طرف قرارداد می باشد و برای انجام تصویربرداری ها از دستگاه های پیشرفته و مدرن که به صورت دوره ای کیفیت آن ها مورد ارزیابی قرار می گیرد ، استفاده می نماید که این دو مورد در کنار انجام تصویربرداری ها زیر نظر پزشک متخصص و فوق تخصص می تواند خیال شما را از تعرفه های اخذ شده و کیفیت نتایج آزمایشات و تصویربرداری ها صورت پذیرفته در این کلینیک ، تا حدود بسیار زیادی راحت نماید.

راه های ارتباط و تماس با کلینیک تابناک :

مرکز تصویربرداری پیشرفته تابناک به عنوان بهترین مرکز سونوگرافی طرف قرارداد با شهرداری در ایران ، تهران ، بلوار کشاورز ، نرسیده به میدان ولیعصر ، ابتدای خیابان برادران مظفر ، پلاک 143 واقع شده است. این مرکز در روزهای شنبه تا چهارشنبه از 8 صبح تا 20 شب و روزهای پنجشنبه از ساعت 8 صبح تا 13 ظهر آماده خدمات رسانی به شما مراجعه کنندگان گرامی برای انجام انواع آزمایشات و تصویربرداری های پزشکی از جمله انجام آزمایشهای مختلف می باشد. همچنین شایان ذکر است این مرکز در روزهای جمعه و تعطیلات رسمی امکان خدمات رسانی به شما سروران گرامی را دارا نمی باشد و برای اطمینان خاطر از زمان های آزاد برای انجام آزمایشات و تصویربرداری هایتان می توانید در تمام ایام هفته با شماره های 88800404-021 و 88891112-021 بخش پذیرش کلینیک تابناک تماس حاصل نمایید.

نکاتی چند پیرامون قرارداد مشارکت مدنی در ساخت

نکاتی چند پیرامون قرارداد مشارکت مدنی در ساخت

در واقع ضرورت آشنایی با نکات حقوقی چنین پروژه هایی که در ادبیات حقوقی "مشارکت مدنی" نامیده می شود، از آنجا ناشی می شود که با توجه به اینکه از آغاز طرح و طی مراحل اداری با شهرداری و سازمان ثبت و نیز حضور در دفترخانه جهت صدور سند تفکیکی آپارتمانهای جدید، زمانی به طور میانگین زاید بر یک سال را در بردارد و در این مدت ممکن است حوادثی از قبیل خدای ناکرده فوت یکی از طرفین و در نتیجه افتادن موضوع تعهدات به امر انحصار وراثت، ترقی و تنزل ارزش ملک یا مصالح ساختمانی را بدنبال داشته باشد، به همین جهت چگونگی تنظیم قراردادهایی که بتواند پیشاپیش حقوق طرفین آن را تضمین نماید و از بروز اختلافات و مشکلات بعدی جلوگیری نماید، از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد.
در این نوشتار تلاش بر این است که به زبانی ساده مراحل تنظیم یک قرارداد "مشارکت مدنی" با ارائه نمونه ای که باید جزو لاینفک بیع نامه تلقی شود، تبيين گردد. در عین حال تاکید می شود جهت جلوگیری از پیش آمدهای ناگوار بعدی از هر گونه مشورت با اهل خبره بویژه افراد آشنا با مسایل حقوقی، دریغ نشود.

اقسام و انواع قراردادهای مشارکت در ساخت
ابتدا لازم است بدانیم این گونه قراردادها بر مبنای توافقی تنظیم می شود که بر اساس اصل حاکمیت اراده در قراردادهای خصوصی، حدود و ثغور آن بستگی به شرایطی دارد که طرفین در متن قرارداد می گنجانند. بدیهی است مهم ترین نکته ای که باید هنگام تنظیم این قراردادها بدان توجه شود اینکه، چنانچه طرف مقابل از انجام تعهد خود سر باز زند بطور مثال مالک از انتقال سهم سازنده از عرصه امتناع ورزد و یا اینکه سازنده به دلایل مختلف از جمله کسری سرمایه و منابع مالی نتواند از عهده تحویل به موقع مستحدثات بر آید، و علیرغم عدم اختیارات اقدام به پیش فروش سهمی خود نماید، که برای جلوگیری از همه این معضلات می توان ضمانت اجراهایی را پیش بینی نمود. از جمله قالبهایی که می تواند به ایفاء تعهد هریک از طرفین قرارداد کمک کند چند روش ذیل است که حسب مورد قابل الگو گیری می باشد:
1- معمولاً از آنجایی که طرف اول صرفاً زمین را به عنوان آورده خود قرار داد مابه التفاوت در اختیار می گذارد و طرف دوم هزینه های احداث بنا را می دهد و در نهایت طرفین در عرصه و اعیان شریک می شوند، از این رو ممکن است که قیمت زمین بدواً مورد توجه و محاسبه طرفین قرار نگیرد، لذا بر این مبنی ذکری از قیمت زمین و ما به ازای آن در بیع نامه نمی شود. بلکه طرف دوم متعهد می شود بنایی را با مشخصات مورد توافق در زمین طرف اول احداث کند و سپس طرفین در عرصه و اعیانی شریک شوند.
اما لازم به گوشزد می باشد، تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند، مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌هاي طرفین به طور دقیق لازم است. متقابلاً در مورد آورده سازنده نیز باید تعیین تکیف شود و به طور دقیق مشخص شود که هزینه‌هايي مانند صدور پروانه، قرار داد مابه التفاوت جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم (از جمله تعیین مابه‌التفاوت تراکم طبقه پنجم و نحوه مشارکت در هزینه های ساخت آن)، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحدها، مقدمات صدور سند مالکیت و. به چه صورت خواهد بود؟
2ـ از جمله قالبهای حقوقی این است که ممکن است توافق شود که پس از رسیدن عملیات ساختمانی به سه مرحله یک سوم از سهم زمین مثلاً یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار انتقال یابد. لازم به ذکر است در این قالب در بیع نامه قید می گردد، مالک ملک مکلف است در تاریخ معین جهت انتقال رسمی سهم سه دانگ سازنده در یکی از دفترخانه های رسمی مورد توافق حاضر شود. بدیهی است انتقال دهنده قبل از تاریخ محضر موظف به اخذ مفاصا از دارایی، شهرداری و استعلام ثبتی و سایر شرایط لازم جهت قرار داد مابه التفاوت تنظیم سند رسمی می باشد.
3 - روش دیگر اینکه ممکن است توافق شود، چنانچه پروژه به مرحله ای خاص برسد که معمولاً زمانی است که هزینه های طرف دوم معادل قیمت زمین شده باشد، طرف اول وکالت بلاعزلی جهت تهیه مقدمات تنظیم سند انتقال رسمی به مقدار سهم خویش به طرف دوم می دهد.
در این موارد نیز توصیه این است که کلیه هزینه‌های مقدماتی به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌هاي ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌هاي حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌هاي احتمالی ساختمان‌هاي مجاور، بیمه ساختمان‌هاي مجاور و. که جزو آورده سازنده است به صورت بسیار دقیق و جزئی در قرارداد مشارکت قید شود.
4 ـ هم چنین اين امكان وجود دارد كه سه دانگ از ملك كلنگي در آغاز شروع پروژه به صورت رسمی به پيمانكار انتقال يابد. در این فرض ممکن است که ارزش ملک در تاریخ انعقاد قرارداد، به عنوان آورده مالک با هزینه های ساخت به عنوان آورده پیمانکار اختلاف داشته باشد. بنابراین در این موارد مبلغ ما به التفاوت فوق به صورت نقدی و یا به شکل سرمایه گذاری در قدرالسهم بیشتر و کمتر هر یک از طرفین در هنگام تسویه نهایی مورد لحاظ واقع می شود.
5- ممکن است در بدو امر انتقال مالکیت سه دانگ از ملک موضوع پروژه در قالب مبایعه نامه در دفاتر مشاوره املاک از جانب مالک و یا مالکین به سازنده، شکل گیرد، لیکن از نظر محتوایی چنین بيع نامه هایی دارای تفاوت هایی با موارد مشابه در معاملات املاک و مستغلات می باشد. در این ارتباط یکی از توصیه های مهم این است که معادل قیمت آن چکی در وجه مالک صادر و به وی ارائه شود. البته تعهد بر پرداخت ما به التفاوت می تواند در قالب تملیک آپارتمانی که در آینده ساخته و تحویل می شود، لحاظ گردد.
نکته دیگر اینکه با هدف جلوگیری از بروز مناقشات احتمالی در خصوص کیفیت مصالح و نمای ساختمان و غیره لازم است ضمیمه ای مستقل شامل نوع درجه مصالح پروژه، مشخصات داخل و خارجی ساختمانی که متعاقباً احداث خواهد شد، تهیه و در یکی از بندهای قولنامه تنظیمی در دفاتر مشاور مسکن و بنگاه های معاملات ملکی حتماً به جمله «قرارداد پیوست و ضمایم آن جزء لاینفک این بیع نامه میباشد» تصریح گردد.
بالاخره مدت زمان اجرای قرارداد باید از ابتدای زمان اخذ مجوز ساخت تا مرحله تحویل و بهره‌برداری با ذکر تاریخ دقیق روز، ماه و سال مشخص شود. علاوه بر این مورد که در تعهد سازنده است، مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت نیز که در تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر و برای هر نقض تعهدی، جریمه تأخیر تعیین شود.

چه موارد دیگری باید هنگام تنظیم قولنامه رعایت شود؟
پرسش: با انجام مراحل فوق تاکنون سازنده دارای سه دانگ رسمی ملک موضوع ساخت و ساز می گردد، لیکن چه تضمیناتی در قرارداد جهت حفظ منافع مالک قابل پیش بینی است؟
پاسخ: در جواب باید توجه نمود چنانکه می دانیم در ستون خالی چند سطر آخر هر بیع نامه ای و حتی در ظهر (پشت) آن فرصتی جهت اضافه نمودن شروطی به غیر از موارد مندرج در متن اصلی آن، می باشد.
بنابراین واگذار کننده سه دانگ ملک موصوف، می تواند در صورت نقض تعهدات پیمانکار علاوه بر به اجرا گذاردن چکی که به عنوان ثمن معامله دریافت شده، به تناسب مراحل پیشرفت پروژه شامل مرحله بعد از تخریب، فونداسیون، سفت کاری، نازک کاری و غیره چندین چک دیگر به منظور حسن انجام کار از سازنده دریافت شود.
پرسش: چنانچه سازنده در انجام تعهدات خود قصور ورزد، چه راهی برای هر چه بهتر اجرا گذاشتن چک های تضمینی وجود دارد؟
پاسخ: بهترین راه حل این است که در قرارداد، چنین بندی درج شود که " در صورت نقض تعهدات توسط سازنده، چک های مذکور قابلیت وصول و ایصال دارد".
پرسش: آیا می شود بعد از اتمام دوره سفت کاری جهت استفاده از تسهیلات بانکی اقدام نمود؟
پاسخ: بلی، در قرارداد تنظیمی طرفین می توانند بخشی از سرمایه گذاری مشترک را از محل رهن گذاردن ارزش ملک و اعیانی مستحدثه در نزد بانک، تأمین نمایند. لیکن مالک باید دقت کند در ازای وامی که بانک به سازنده مي‌دهد، سند مالک در رهن بانک مي‌رود، بنابراین اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکرده باشد و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر جریمه‌هاي ناشی از تأخیر، کل دارایی مالک به تملک بانک در می آید.
پرسش: از آنجایی که ارزش آپارتمانهای احداثی از لحاظ شمالي و جنوبی، طبقات بالا و پایین، نورگیری و سایر شروط جانبی واجد اختلاف در قیمت می باشند، هنگام تسهيم چگونه مورد لحاظ واقع می شود؟
پاسخ: به لحاظ جلوگیری از اختلافات بعدی، کلیه موارد مذکور می تواند در قرارداد تنظیمی پیش بینی و از ابتدا درخصوص چگونگی تقسیم آپارتمانها با لحاظ ارزش قیمت به اعتبار تفاوت های موصوف، توافق به عمل آید. و محل استقرار طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین باید به صورت دقیق در قرارداد مشخص شود، مضافاً اینکه سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از پروژه مشخص شود و نه براساس طبقات.
در پایان اینکه باید در قرارداد مشخص شود در صورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده اضافه تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.
پرسش: در خصوص داوری چه توصیه هایی می شود؟
پاسخ: باید دقت شود با شرط داوری طرفین پذیرفته‌اند که هر حکمی که داور در فرض بروز اختلاف صادر کند، به مانند احکام دادگاهها لازم الاجراست، مگر اینکه بر خلاف قانون صادر شده باشد که در این صورت هر یک از طرفین می توانند نسبت به رأی داور اعتراض کنند، لیکن به مشاوران املاک و ديگر واسطه‌ها نیز توصیه مي‌شود اگر دانش حقوقی ندارند و از مسائل آیین دادرسی مدنی بی اطلاع هستند، از قبول داوری در قرارداد مشارکت خود داری کنند.

نظر به این که آقای . فرزند . به شماره شناسنامه . صادره از . ساکن . (که از این پس طرف اول قرارداد نامیده می­شود) مالک پلاک فرعی . از اصلی . بخش . واقع در . قصد احداث بنا در پلاک مذکور را دارد و نظر به این که آقای. فرزند . به شماره شناسنامه . صادره از . ساکن . (که منبعد به عنوان طرف دوم قرارداد نامیده می­شود) امکانات مالی لازم را جهت احداث بنا در ملک موصوف دارد، به منظور احداث بنا و شرکت در عرصه و اعیان پلاک فوق، این قرارداد به شرح ذیل ضمیمه بیع نامه گردید.
1 ـ ارزش عرصه در تاریخ انعقاد قرارداد معادل . ریال (. تومان) برآورد شده و مورد قبول طرفین می‎باشد.
2 ـ مقررشد طرف دوم بنایی با مشخصات (و استاندارد ضميمه) و طبق نقشه‎ای که پیوست این قرارداد و جزء آن به حساب می‎آید و به امضای طرفین رسیده، در پلاک موصوف احداث کند.
3 ـ طرف دوم مکلف است بنا را دقیقاً بر مبنای پروانه شهرداری و نقشه­های مصوب احداث کند.
4 ـ طرف دوم مکلف است کلیه ضوابط و قوانین مربوط به عملیات ساختمانی و اصول ایمني را رعایت نموده و مسؤولیت کیفری و مدنی حوادث حین کار برعهده وی خواهد بود.
5 ـ طرف دوم مکلف است بنا را ظرف مدت . ماه احداث نماید و الا باید معادل هر روز تاخیر مبلغ . ریال به طرف اول پرداخت نماید.
6 ـ در صورتی که هزینه‎های انجام شده از جانب طرف دوم زاید بر مبلغ ارزش عرصه بالغ شد مابقی هزینه ساختمان تا اتمام، بالمناصفه پرداخت خواهد شد. به این منظور طرف دوم مکلف است فتوکپی کلیه اسناد هزینه اعم از اسناد خرید اجناس (با استانداردهای مورد توافق) یا دستمزدها را امضا کرده و در پایان هر ماه به ضمیمه صورت حساب دو نسخه‎ای به رؤیت و امضای طرف اول برساند.
بدیهی است صورت حساب‎های مذکور مبنای محاسبات و روابط مالی طرفین خواهد بود.
7 ـ پس از اتمام بنا و اخذ پایان کار مستحدثات جديد، طرفین مکلف به حضور در دفترخانه جهت انجام مراحل صدور اسناد رسمی نسبت به عرصه و اعیان احداثی و براساس صورت مجلس تفکیکی و توافق به عمل آمده درخصوص تقسیم آپارتمان‎ها با لحاظ بند بعدی، می‎باشند.
8 ـ بدینوسیله نسبت به تقسیم آپارتمانها با شرایط شمالی و جنوبی یا شرقی و غربی آنها به شرح . توافق گردید.
9 ـ کلیه هزینه­های لازم برای تنظیم سند رسمی انتقال اعم از مالیاتها، عوارض و جرایم و هزینه­های تفکیک و غیره بالمناصفه پرداخت خواهد شد.
10 ـ در صورت بروز اختلاف در تغییر یا اجرای این قرارداد آقای . به نشانی . که ضمن قبول داوری ذیل این قرارداد را امضا کرده­اند، درخصوص مورد به عنوان داور مرضی الطرفین به حل اختلاف خواهند پرداخت و رأی ایشان برای طرفین قطعی و لازم الاجراست.
11 ـ این قرارداد مشتمل بر 11 ماده در تاریخ . به همراه بیع نامه منعقده در دفتر مشاور املاک . بین طرفین امضا و مبادله گردید.
ضمناً مشخصات مربوط به مصالح داخلی و خارجی بنا اعم از سفت کاری و نازک کاری به امضای طرفین رسیده و جزء لاینفک قرارداد نیز تلقی می‎گردد.

امضاء طرف اول
امضاء طرف دوم
امضاء داور

آیا می دانید که:

کسی که سند رسمی در دست دارد می تواند بدون مراجعه به دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای اجراییه کند.
در مقابل سند رسمی طرف مقابل نمی تواند منکر آن شود و فقط می تواند نسبت به آن ادعای جعل کند و اگر ادعای جعل کرد بار اثبات آن برعهده اوست.

خیار غبن در معامله و شرایط و ویژگی های آن

خیار واژه ای عربی می باشد که به معنای اختیار داشتن است.عقود در یک تقسیم بندی یا لازم هستند و یا جایز،عقود جایز را می توان هر زمان برهم زد اما در خصوص عقود لازم وضع اینگونه نمی باشد و برای برهم زد نیاز به اقاله یا فسخ از طریق خیارات نیاز هست.خیار غبن یکی از عنوان خیارات مصرح در قانون مدنی می باشد که به طرف مغبون این اجازه را می دهد که معامله را فسخ کند.افراد در معاملات خود در بنگاه های املاک و دفاتر اسناد ممکن است این خیار را ساقط نمایند و یا اینکه فقط به اسقاط کافه خیارات بسنده کنند و خیار غبن فاحش را برای خود محفوظ بدارند.در این مقاله قرار داد مابه التفاوت قرار داد مابه التفاوت در خصوص خیار غبن ،ویژگی های این خیار ،شرایط و طریقه اعمال آن خواهیم پرداخت.

خیار غبن چیست؟

خیار غبن چیست؟

خیار به معنای اختیار داشتن می باشد و براساس این اختیار می توان عقد لازم را فسخ کرد .غبن نیز به معنای فریب دادن و گول زدن می باشد.وقتی در معاملات از غبن صحبت می کنیم به این معنا است که یکی از طرفین معامله فریب خورده است و از طریق این فریب دچار ضرر و زیان شده است بنابراین برای قرار داد مابه التفاوت جبران این ضرر اختیار فسخ معامله با او می باشد. در غبن ،غابن مال را به قیمت فراتر از ارزش واقعی به مغبون می فروشد.
براساس ماده ۴۱۶ قانون مدنی : هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.
غبن به معنای ضرر و زیان می باشد و فردی را که زیان دیده است را مغبون و طرف مقابل را غابن می نامند.

انواع خیار غبن در معامله

غبن در معامله ممکن است جزئی باشد و یا فاحش و یا افحش .در غبن جزئی مغبون ضرر قابل توجهی نکرده است و می توان از آن چشم گوشی کرد اما در غبن فاحش ارزش مورد معامه خیل پایین تر از ارزش واقعی آن می باشد برای همین نمی توان به راحتی از کنار ان گذشت و ضرر و زیانی که به مغبون وارد می شود را نادیده گرفت.
براساس ماده ۴۱۷ اصلاحی قانون مدنی : غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. نظر به اینکه اصل بر لزوم قرار داد است مدعی غبن باید فاحش بودن آن را ثابت کند و در صورت بروز اختلاف قضات، با بررسی جمیع جوانب و وضعیت مالی طرفین قرارداد و شرایط انعقاد معامله و … تشخیص می دهند که غبن فاحش است یا خیر. که در همین رابطه ماده ۴۱۹ قانون مدنی بیان می دارد: در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.
اما غبن افحش فراتر از غبن فاحش می باشد و تفاوت قیمت با ارزش واقعی مورد معامله چندین برابر می باشد.غبن فاحش و افحش بسیار دارای اهمیت می باشد به نحوی که با اسقاط کافه خیارات ،این دو به قوت خود باقی هستند مگر اینکه به صورت مصرح این خیار ساقط شود.

ویژگی های خیار غبن

خیار غبن دارای ویژگی هایی می باشد که در ادامه به آنها می پردازیم:

  • خیار غبن فقط مختص بایع یا فقط مختص به مشتری نمی باشد و هریک از طرفین که در معامله مغبون بشوند می توانند با استناد به این خیار معامله را برهم بزنند.
  • خیار غبن برخلاف خیار مجلس،خیار حیوان و خبار تاخیر ثمن که مختص عقد بیع می باشند ،فقط اختصاص به عقد بیع ندارد و در سایر عقود نیز می توان به استناد خیار غبن معامله را فسخ نمود.
  • خیار غبن در عقود رایگان اثری ندارد زیرا این عقود غیر معوض بوده و اساس این عقود بر مسامحه است.
  • در صورتی خیار غبن قابل اعمال می باشد که ضرر عرفا قابل چشم پوشی نباشد با توجه به ماده 417 قانون مدنی به غبنی که عرفا قابل نادیده گرفتن نباشد، غبن فاحش گفته می‌شود. لازم به ذکر است که غبن فاحش باید به گونه‌ای باشد که ضرر و زیان فاحش یکی از طرفین معامله را به دنبال داشته باشد. در چنین شرایطی طرف معامله متضرر خیار غبن خواهد داشت.
  • خیار غبن خیار طرفینی می باشد و ممکن است در معامله هردو طرف قرارداد مغبون شده باشند بنابراین هردو آنها اختیار فسخ معامله را دارند.

شرایط اعمال خیار غبن

شرایط اعمال خیار غبن

خیارات ممکن است فوری باشند یا غیرفوری،خیارغبن از جمله خیاراتی می باشد که پس از اینکه صاحب حق خیار به آن علم پیدا کرد باید فورا نسبت به اعمال خیار اقدام کند وگرنه در صورت تاخیر در اجرای خیار ،حق او برای برهم زدن معامله ساقط خواهد شد.
بر اساس ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب می‌شود و باید پس از مطلع شدن از آن به سرعت آن را اجرا کرد. اما سوال اینجاست که شرایط خیار غبن چیست و تا چه زمانی باید اجرا شود؟
مغبون باید بعد از آگاهی از غبن، ظرف مدت معقولی که از نظر عرف مغایر با فوریت نباشد اقدام به اعمال خیار کند، ‌گذر زمان با آگاهی از غبن موجب سقوط آن می‌شود.
نکته:اگر مغبون قبل از انجام معامله از قبل مطلع باشد و با آگاهی از غبن به معامله سوق پیدا کند ،ادعای غبن از طرف او بعد از انجام معامله قابل قبول نمی باشد.
نکته:اگر مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله اطلاع داشته باشد و با آگاهی از قیمت آن اقدام به معامله کند، اختیار فسخ معامله را نخواهد داشت.
بنابراین اثبات خیار به سبب غبن، منوط به تحقق دو شرط می باشد:

  1. جهل مغبون به قیمت واقعی در زمان عقد:بنابراین اگر مغبون در زمان عقد یا قبل از انجام عقد آگاه به قیمت وافعی باشد و با آگاهی تن به چنین معامله بدهد اختیار فسخ را نخواهد داشت.
  2. غبن فاحش یا افحش :بنابراین اگر غبن مغبون ناچیز بوده و قابل چشم پوشی باشد نمی تواند از خیار غبن استفاده کند.

طریقه اعمال خیار غبن در قراردادها

مغبون شدن و فریب خوردن مختص عقود معوض و مغابنه ای می باشد.در عقود غیرمعوض و رایگان که برمبنای مسامحه می باشند خیارغبن جاری نمی شود.به همین منظور در معاملات معوض در صورت وجود نابرابری و عدم تعادل ارزش معاوضه، برای جبران آثار ناشی از نبود تعادل بین عوضین، به متضرر اختیار داده شده است که معامله را فسخ کند و یا به همان نحو آن را قبول کند. قانون مدنی در مواد 416 تا 421 به خیار غبن پرداخته است و به مغبون حق انتخاب در فسخ یا قبول معامله با رد مابه التفاوت را داده است.
کسی در معامله متحمل ضرری شده باشد اعم از اینکه فروشنده باشد یا خریدار،برای جبران ضرری که بر او وارد شده است می تواند با اعمال خیار معامله را فسخ کند به همین منظور فرد مغبون با ارسال اظهارنامه به طرف مقابل خواستار برگرداندن وجه یا مال پرداختی خود می شود اگر ارسال اظهارنامه ثمره ای در اعاده به وضع سابق را حاصل نکرد مغبون می بایست دادخواسنی مبنبی بر فسخ معامله و بازگشت ثمن یا مثمن را تنظیم کند و از طریق سامانه ثنا به ثبت برساند و پس از ثبت در سامانه دادخواست خود را به همراه مدارک و مستندات جهت پیگیری قضایی به دفتر دادگاه ارائه دهد..

تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس

خیار غبن مربوط به مغبونی است که بدون آگاهی از ارزش واقعی مورد معامله در قیمت دچار ضرر و زیان شده است و به همین منظور برای جبران ضرر قانونگذار به او اختیار فسخ را داده است. اما خیار تدلیس ، مربوط به حالتی است که طرف معامله عیب مورد معامله را پنهان کندیا صفت و کمالی فراتر از حد واقعی را ذکر کندو مبیع را بهتر از حالت واقعی نشان بدهد در این حالت برای طرف مقابل که از این ظاهرنمایی متحمل ضرر شده است اختیار فسخ وجود دارد.
به زبان ساده تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس در نوع آن است، خیار غبن ضرر در معامله را شامل می شود و خیار تدلیس مربوط به عیب های پوشانده شدۀ مال است.
نکته:خیار غبن و خیار تدلیس هردو خیار فوری می باشند و پس از علم به آنها باید فورا اعمال شوند وگرنه حق دارنده آنها ساقط می شود.

تفاوت خیار غبن فاحش و افحش

تفاوت خیار غبن فاحش و افحش

غبن یا فاحش است یا افحش و مراد ضرری است که از نظر عرف قابل پذیرش و مسامحه چشم پوشی نباشد و معمولا توسط کارشناسان رسمی دادگستری قابل تشخیص است.بنابراین غبن ناچیز و جزئی سبب اعمال خیار فسخ نیست.خیار غبن فاحش و افحش باهم متفاوت می باشند و تفاوت آنها در درجه ضرر و تفاوت قیمت و ارزش می باشد به این معنا که در غبن افحش تفاوت ارزش و قیمت چندبرابر بیشتر از غبن فاحش می باشد.در غبن افحش ضرر به حدی است که هر فرد عاقلی اگر متوجه آن باشد تن به معامله نخواهد داد.

اسقاط حق خیار غبن

خیار غبن حقی است که به محض فریب و غبن به مغبون داده می شود و این حق با دادن مابه التفاوت از سوی غابن زائل نمی شود مگر اینکه مغبون به این پرداخت راضی باشد و آن را قبول کند.
براساس ماده ۴۲۱ قانون مدنی، اگر شخصی که طرف معاملۀ خود را متضرر کرده است،‌ تفاوت قیمت را به شخص متضرر بدهد، خیار غبن از بین نمی‌رود.
لازم به ذکر است که اسقاط کافه خیارات باعث زائل و ساقط شدن خیار فسخ نمی شود مگر اینکه اسقاط خیار غبن فاحض یا افحش تصریح گردد.

فوریت در خیار غبن

فوریت یعنی در اولین فرصت ممکن و در زمانی که انسان عرفا در آن شرایط کاری را فوری انجام می دهد بنابراین فوریت در اعمال خیار مبنایی عرفی دارد. خیار هم حقی است که به یکی یا هر دو طرف معامله داده می شود تا بتواند قراردادی که به واسطه آن متحمل ضرر شده است را فسخ کند . فوریت اعمال خیارات یعنی اینکه هر کدام از طرفین قرارداد که حق اعمال خیار را دارد ، به محض اطلاع از شرایط باید اقدام به استفاده از حق خود کند.
برساس ماده 416 قانون مدنی :کسی که فریب خورده است بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند . هم چنین در ماده 420 آمده است که فرد فریب خورده باید فورا بعد از اینکه متوجه فریب شد اقدام به اعمال خیارکند . بنابراین کسی که در معامله ای فریب بخورد باید بلافاصله بعد از اینکه متوجه این موضوع شد فورا اقدام کند و اگر این کار را به تعویق بیاندازد ، دیگر حق فسخ معامله را برمبنای خیار نخواهد داشت . در اصطلاح حقوقی زمان اعمال خیار غبن بعد از علم به غبن ، فوری است .قرار داد مابه التفاوت

به چه افرادی مغبون و مغبون کننده گفته می شود؟

به کسی که در معامله به خاطر وجود غبن و فریب طرف معامله متحمل ضرر و زیان می شود، مغبون گفته می‌شود. در مقابل به کسی سبب ایجاد ضرر به طرف مقابل می شود و حیله و فریب به کار می برد که ارزش واقعی معامله را پنهان کند و به دروغ ارزشی فراتر را نشان می دهد غابن یا مغبون کننده گفته می‌شود.

آیا خیاز غبن در صلح هم جاری است؟

آیا خیاز غبن در صلح هم جاری است؟

براساس قانون مدنی صلح بر دو قسم می باشد یا صلح در مقام تنازع می باشد یا صلح در مقام معاملات.صلحی که در مقام رفع تنازع می باشد و اساس آن سازش است باتوجه به اینکه مسامحه ای می باشد خیار غبن در آن راه ندارد اما صلح در مقام معاملات و صلح در مقام بیع درست است که بیع به معنای واقعی نمی باشد و احکام اختصاصی بیع را ندارد اما این به معنای این نیست که در این نوع صلح خیار غبن راه نداشته باشد زیرا چنین صلحی مغابنه ای می باشد.

آیا در عبارت اسقاط کافه خیارات باعث اسقاط خیار غبن است؟

اسقاط به معنای ساقط کردن و کافه خیارات به معنای تمام می باشد و اسقاط کافه خیارات به معنای ساقط کردن تمام خیارات می باشدبا اسقاط کافه خیارات خیارغبن فاحش ساقط نمی شود مگر اینکه به صورت مصرح چنین خیاری ساقط شود در این حالت بعد از اسقاط کافه خیارت عبارت ولو بن فاحش می آید.اسقاط غبن فاحش به معنای غبن واضح و آشکار و غیر قابل چشم پوشی می باشد.، پذیرش این جمله در قراردادها گاهی موجبات ضرر و زیان را برای افراد فراهم می آورد. با پذیرش اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هرچند فاحش یعنی شما می پذیرید حتی اگر به صورت واضح و آشکار و مسلم در این قرارداد ضرر کردم باز هم حق فسخ معامله را ندارم. از این رو بهتر است بدانید که این جمله، کاملا به ضرر خریدار است و باید در پذیرش آن احتیاط کرد.
در کنار لغت فاحش که به معنای مسلم، آشکار و زیاد است، لغت افحش نیز وجود دارد که به معنای آشکارتر، واضح تر، زیادتر است. گاهی ما در قرارداد خیار غبن فاحش را ساقط می کنیم اما چنانچه خسارت بسیار زیاد یا به عبارتی افحش باشد در صورت اثبات، حق برهم ردن معامله را خواهیم داشت اما گاهی در عقود جمله "بالاسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحشا کان او افحش" نیز قید می شود و این بدین معناست که فرد با پذیرش آن می پذیرد حتی اگر خسارت چندین برابر حد معمول بود هم باز نتواند اقدام به فسخ یکجانبه قراداد نماید.
بنابراین بهتر است قبل از امضای قرارداد در خصوص مندرجات قراداد آگاهی لازم را پیدا کنید و بی گدار به آب نزنید زیرا عواقب جبران ناپذیری برای شما خواهد داشت.

آیا با پرداخت تفاوت قیمت خیار غبن ساقط می شود؟

فردی که غابن معامله می باشد ممکن است به مغبون مراجعه کند و تفاوت قیمت را به او بپردازد تا مغبون از حق خودش بگذردو معامله را فسخ نکند،سوال این است که در این صورت مغبون مکلف به قبول تفاوت قیمت می باشد و باید تفاوت قیمت را قبول کند و دیگر اختیار فسخ خود را از دست بدهد؟یا اینکه چنین حقی برای مغبون همچنان پابرجاست؟
درست است که با دادن تفاوت قیمت از سوی غابن دیگر ضرری وجود ندارد اما باید دانست که این حق فسخ برای مغبون با غبن به وجود می آید و دادن تفاوت قیمت سبب اسقاط حق خیار نخواهد شد مگر اینکه مغبون تفاوت قیمت را بپذیرد و به نحو ارادی از خیار خود عدول کند.
براساس ماده421 قانون مدنی :اگرکسی که طرف خودرامغبون کرده است تفاوت قیمت رابدهد خیارغبن ساقط نمی شودمگراینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد .

برای جبران خسارات خود پس از فریب در عقد قرارداد خیار غبن چه باید کرد؟

در صورتی که فردی به واسطه غبن طرف معامله دچار ضرر و زیان شود می بایست پس از اینکه از این امر مطلع شد فورا نسبت به اعمال خیار فسخ اقدام نماید به همین منظور می بایست با راسال اظهارنامه به طرف مقابل از او بخواهد که ثمن یا مثمن را به او تحویل بدهد اگر طرف مقابل با ارسال اظهارنامه نسبت به اعاده به حالت سابق اقدام نکرد مغبون می بایست با تنظیم دادخواست و ثبت آن در سامانه ثنا طرح دعوی تحت عنوان فسخ قرارداد به استناد غبن و استرداد ثمن معامله یا مثمن بنماید.
سخن پایانی
خیارغبن یکی از انواع خیارات مصرح در قانون مدنی می باشد این خیار مختص عقذ بیع نمی باشد و در تمامی معاملاتی که غیرمسامحه ای و معوض می باشند راه دارد.خیار غبن از جمله خیارات فوری می باشد به این معنا که مغبون بلافاصله پس از اطلاع می بایست نسبت به فسخ اقدام نماید وگرنه خیار او ساقط خواهد شد و نمی تواند معامله را فسخ کند.

مقالات مرتبط

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

همچنین تماشا کنید
نزدیک
برو به دکمه بالا